Как принять квартиру в новостройке и зафиксировать недостатки

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новой квартиры нередко превращается не в радостный финал сделки, а в тщательный осмотр и оформление дефектного акта. Одна из частых причин — некачественный ремонт. Ошибки в черновой и чистовой отделке застройщики устраняют неохотно, особенно когда дольщик спешит подписать акт и заселиться. Но пропущенные дефекты позже становятся затратами на ремонт, переделки и экспертизы.

{company} оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте при приемке квартиры: сопровождаем осмотр, фиксируем нарушения, готовим претензии застройщику и помогаем урегулировать спор до суда или в судебном порядке. Ниже разберем, что проверять в новостройке, как оформлять замечания и какие действия помогают защитить ваши права.

Что подготовить перед осмотром новостройки

На приемке важно проверить не только внешний вид квартиры, но и геометрию помещений, инженерные системы, окна, двери и качество отделки. Чтобы не полагаться на впечатления, заранее возьмите с собой базовый набор:

• блокнот и карандаш — для замеров, расчетов, записи показаний счетчиков и проверки тяги вентиляции;
• камера или смартфон — для фото- и видеофиксации дефектов, которые затем можно приложить к претензии;
• фонарик — для осмотра ниш, углов, стояков, щитков и других плохо освещенных участков;
• строительный уровень — чтобы оценить отклонения стен, пола и установленного оборудования;
• вертикальный отвес — для проверки вертикальности стен, дверных коробок и перегородок;
• рулетка — чтобы измерить помещения и сравнить фактическую площадь с условиями договора;
• недорогой электроприбор или вольтметр — для безопасной проверки розеток и напряжения в сети.

Каждое нарушение лучше сразу записывать, фотографировать и переносить в смотровой лист или дефектную ведомость. Чем точнее сформулированы замечания, тем сложнее застройщику спорить с обязанностью устранить недостатки либо компенсировать их, если исправление невозможно.

Приемка квартиры без отделки: что проверить особенно внимательно

Квартиры без чистовой отделки нередко принимают «на доверии», хотя именно на этом этапе заметны серьезные строительные нарушения. Если представитель застройщика убеждает подписать акт без детального осмотра, ориентируйтесь на договор, проектную документацию и строительные нормы, а не на устные заверения.

В первую очередь проверьте следующие параметры:

• на стенах, полу и потолке не должно быть выраженных трещин, пустот, перекосов, щелей и смещенных блоков;
• фактическая площадь должна соответствовать договору долевого участия или условиям сделки;
• стены и перегородки должны быть ровными, а углы — соответствовать проектной геометрии;
• планировка должна совпадать с согласованным планом, без самовольных переносов и изменений;
• окна, входная дверь, замки и фурнитура должны открываться, закрываться и фиксироваться без дефектов;
• электрика, стояки, выводы коммуникаций и изоляция проводов должны соответствовать проекту и требованиям безопасности.

Проверьте крепление труб, отсутствие провисаний, целостность пломб на счетчиках и фактические показания приборов учета. Если из-за выявленных нарушений квартиру пока нельзя принять, фотографии счетчиков помогут избежать споров о начислениях.

Отдельно оцените влажность и состояние воздуха в комнатах: сырость, плесень, грибок и следы протечек являются существенными замечаниями. Работу вентиляции можно проверить листом бумаги у решетки: если тяги нет, это нужно внести в акт осмотра.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Наличие отделки не означает, что квартира должна соответствовать вашим ожиданиям «по умолчанию»: решающим остается перечень работ, материалов и характеристик, зафиксированный в договоре и приложениях к нему. На приемке сравнивайте фактическое состояние именно с этими документами.

Обычно в квартире с отделкой проверяют:

• площадь помещений — выполняют замеры и сопоставляют их с заявленными значениями;
• качество покрытия пола, стен и потолков, отсутствие вздутий, сколов, трещин и следов сырости;
• установку оконных и дверных блоков, плотность прилегания, работу фурнитуры и замков;
• межкомнатные перегородки, окна и двери, если они включены в комплектацию квартиры;
• электропроводку, розетки, выключатели, автоматы, светильники и выводы под оборудование;
• стояки, отопление, вентиляцию, водоснабжение и канализацию;
• сантехнику, радиаторы, запорную арматуру и иные приборы, указанные в договоре.

Если застройщик обещал дополнительные подключения — интернет, ТВ-кабель, домофон, выводы под технику, — эти обязательства также нужно проверить. Отсутствие заявленной точки подключения или оборудования следует включить в перечень замечаний.

Подробный чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не проверили все ключевые зоны и не внесли обнаруженные нарушения в дефектный акт. Чек-лист ниже поможет выстроить осмотр последовательно и не пропустить детали, которые потом трудно доказать.

Площадь и планировка помещений

Лучше назначать приемку на дневное время: естественный свет помогает заметить трещины, неровности, перепады цвета отделки, дефекты стеклопакетов и следы протечек.

Измерьте длину и ширину каждого помещения у пола, а комнаты сложной формы разделите на простые фигуры и сложите их площади. Если фактические значения меньше договорных, это может стать основанием для требования перерасчета или компенсации.

Входная дверь и проем

Дверной проем должен соответствовать плану, а стяжка в зоне входа — быть прочной, без крошения и пустот. Проверьте, не скрипит ли дверь, не цепляет ли коробку и не закрывается ли самопроизвольно: такие признаки часто указывают на неправильный монтаж.

Пол и стяжка

Стяжка должна быть ровной, без сквозных трещин, выбоин, расслоений и заметных перепадов. Деформационные швы не являются браком сами по себе, но при квартире с отделкой важно дополнительно оценить качество материалов и соблюдение технологии укладки.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть заделаны. Даже если вы планируете натяжной потолок, измерьте фактическую высоту: существенное отклонение от договора или минимальных нормативных значений может повлиять на требования к застройщику.

Стены и перегородки

Проверьте вертикальность, ровность и качество оштукатуривания стен. Даже небольшой перепад увеличит расходы на ремонт, а неподходящие материалы в санузлах или влажных зонах могут привести к дальнейшим дефектам.

По СНиП 3.03.01-87 предельные отклонения по вертикали зависят от материала стен: для бетонных конструкций обычно указывают до 20 мм, для кирпичных — до 10 мм.

Оконные блоки

Осмотрите профиль, стеклопакеты, откосы, уплотнители и фурнитуру. В дефектный акт стоит вносить царапины, продувание, перекос створок, повреждения уплотнителя и незащищенную монтажную пену.

Электрика

Не подключайте к непроверенной розетке дорогой смартфон или ноутбук. Для теста безопаснее использовать недорогой прибор либо вольтметр, чтобы не повредить технику при проблемах в сети.

ЮЦ {company}

Проверьте каждую розетку, выключатель, вывод под светильник, автоматический выключатель и оборудование, которое должен был установить застройщик. Исправность одной точки не подтверждает качество всей электрики, поэтому осмотр должен быть поэлементным.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше осматривать в начале приемки: возле стояков не должно быть влаги, потеков и намокшей стяжки. Проверьте расположение кранов, доступ к счетчикам, работу запорной арматуры и наличие необходимых тройников в санузлах.

Отопление

Радиаторы должны быть надежно закреплены, установлены ровно и не иметь видимых повреждений. Если договор предусматривает терморегуляторы или иные элементы системы отопления, они должны быть смонтированы к моменту приемки.

Вентиляция

Работу вентиляции оценивают по требованиям санитарных и технических норм. Слабая тяга, обратный поток воздуха или полное отсутствие вентиляции обязательно фиксируются как недостаток, требующий устранения.

Следы насекомых и вредителей

В новой квартире не должно быть насекомых, личинок, следов гнездования и продуктов жизнедеятельности вредителей. При обнаружении таких признаков можно требовать дезинсекцию, а в сложных случаях — привлечь эксперта к приемке.

Где фиксировать замечания к застройщику

Все выявленные дефекты вносятся в дефектный акт, смотровой лист или ведомость осмотра. Документ подписывают дольщик и представитель застройщика; если представитель отказывается, важно зафиксировать отказ и не оставлять замечания только в устной форме.

Устранение нарушений может занять несколько недель. Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи под обещание «потом все исправим»: после подписания застройщику проще ссылаться на то, что квартира была принята без существенных претензий.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает имущество или дополнительные площади, например кладовую. Такое предложение можно принять только после оценки выгоды и правовых последствий; отказываться от компенсации вы не обязаны.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезд, лифты, подвал, чердак и технические помещения относятся к общему имуществу, поэтому дольщик вправе заявлять замечания по их состоянию. При массовых нарушениях эффективнее объединиться с соседями и направить коллективную претензию.

На практике в местах общего пользования часто выявляют трещины отделки, перекошенные двери, неисправные лифты, протечки, недоделки на технических этажах и проблемы с освещением. Эти дефекты также подлежат устранению в установленном порядке.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Идеальная приемка без замечаний встречается редко. Чаще дольщики пропускают дефекты, которые позже приводят к расходам на ремонт, замену коммуникаций, отделку балконов, экспертизы и споры с застройщиком.

{company} сопровождает приемку квартир в Казани: проверяем помещения по чек-листу, фиксируем даже небольшие дефекты, корректно оформляем замечания и помогаем не поддаться давлению представителя застройщика. Вы можете оформить доверенность или пригласить специалиста на осмотр вместе с вами. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить формат сопровождения и получить консультацию.