Покупка квартиры с прописанным человеком
Здравствуйте! У меня такой вопрос: можно ли купить квартиру с прописанным человеком?
Приобретение в собственность квартиры с зарегистрированными на учете (прописанными) гражданами в ней – это не лучший вариант для будущего собственника, это вид обременения, которого многие покупатели опасаются. Если вопрос стоит о возможности совершения сделки, то это возможно, но последствия совершения такой сделки разные. Вы становитесь собственником квартиры с прописанными в ней гражданами и перед вами возникает вопрос: а как теперь этих граждан снять с регистрационного учета? Если граждане отказываются добровольно сниматься с регистрационного учета, новый собственник осуществляет это только по решению суда. Но здесь могут возникнуть сложности, в зависимости от того, какие люди зарегистрированы в этой квартире. Иными словами не всех граждан можно снять с регистрационного учета и не всех граждан можно выселить из квартиры по решению суда.
В п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ указано, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, законодатель допустил возможность сохранения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, но только в случаях, прямо предусмотренных законом.
К таким случаям, во-первых, относится право пользования жилым помещением бывшими членами семьи прежнего собственника, при приватизации отказавшимися от права собственности на долю в жилом помещении, которые сохраняют право пользования помещением как при переходе права собственности на него, так и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения. В п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 указано, что в отношении названных в ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" бывших членов семьи собственника жилого помещения не применяется положение п. 2 ст. 292 ГК РФ. Это связано с тем, что приватизация занимаемого по договору социального найма помещения невозможна без получения согласия членов семьи собственника. Право пользования таким помещением для бывших членов семьи будет носить бессрочный характер. Следовательно, данное право должно учитываться при переходе права собственности на помещение к другому лицу по соответствующему основанию (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Аналогично решается вопрос, если на момент приватизации квартиры несовершеннолетний имел равное с нанимателем право пользования жилым помещением, но в число собственников квартиры по договору передачи не был включен, другим жилым помещением не обеспечен, зарегистрирован в жилом помещении, - в этом случае его право пользоваться жилым помещением носит бессрочный характер и должно учитываться при переходе права собственности на помещение по соответствующему основанию к другому лицу (Определение Верховного Суда РФ от 25.06.2013 N 5-КГ13-52).
Во-вторых, если переход права собственности на жилое помещение нарушает право несовершеннолетнего на жилище, он не утрачивает права пользования данным помещением. Верховный Суд РФ в своем Определении от 16.04.2013 N 4-КГ13-2 указал, что "если вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите прав несовершеннолетнего ребенка сделка купли-продажи квартиры совершена одним из родителей в отношении квартиры, в которой зарегистрирован и проживает его несовершеннолетний ребенок, не имеющий прав на другое жилое помещение, такая сделка нарушает право несовершеннолетнего ребенка на проживание в квартире. В связи с этим несовершеннолетний не признается утратившим право пользования жилым помещением и не подлежит снятию с регистрационного учета".
В заключение необходимо добавить, что каждая сделка индивидуальна и о негативных последствиях, можно судить только тогда, когда будут, представлены все документы.