Как передать аванс или задаток за квартиру?
Добрый день! Посоветуйте, пожалуйста, что лучше передавать аванс или задаток за квартиру?
Внесение аванса или задатка поможет избежать ситуации, когда более прыткий покупатель уведет вашу новенькую квартиру буквально из-под носа. Как известно, в подтверждение серьезности своих намерений стороны после согласования основных условий сделки, как правило, заключают договор (предварительный договор, соглашение о задатке, соглашение об авансе), в рамках которого в качестве аванса либо задатка покупателем передается продавцу соответствующая сумма и устанавливается режим ее возврата в случае, если сделка не состоится. На случай отказа покупателя от совершения сделки и принятия жилого помещения для продавца важно, как именно будет оформлена предоплата в договоре - в виде задатка или аванса. Между этими понятиями существуют различия.
Легального определения "аванс" в Гражданском кодексе РФ нет, есть лишь "предварительная оплата", о которой говорится в ст. 487 ГК РФ, в которой не указаны последствия для покупателя в случае, если он внес предоплату, но отказался от совершения сделки. Аванс – это всегда часть стоимости товара. Соответственно, если покупатель передумает покупать жилое помещение, продавец будет обязан вернуть ему предоплату в полном размере. Передача денежных средств не может подтверждаться никакими доказательствами, кроме письменно составленных документов. Ни свидетели, ни телефонные переговоры не смогут подтвердить то, что вы передали аванс продавцу, поэтому обязательно составляйте предварительный договор и расписку.
Задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" (ст. 380 ГК РФ). Задаток выполняет три основные функции: платежную, доказательную и обеспечительную. Платежная функция заключается в том, что денежные средства передаются продавцу недвижимости в счет причитающихся ему в будущем платежей за недвижимость. Доказательная функция указывает на то, что договор заключен. Соответственно, обеспечительная функция необходима для исполнения договора в полном объеме, и в случае срыва сделки по чьей-либо вине наступают последствия, предусмотренные ст. 381 Гражданского кодекса РФ. Согласно указанной статье задаток возвращается в двойном размере в любом случае при отказе продавца от сделки. В случае же, если от сделки отказывается покупатель, задаток полностью остается у продавца.
В случае если внесенный задаток вы оформите ненадлежащим образом, и сделка не состоится по вине продавца, вы сможете вернуть лишь внесенную сумму, о выплате в двойном размере можете забыть.
Следует отметить, что позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросам задатка разнятся, и они исповедуют разные подходы при разрешении вопросов, касающихся задатка.
Как же выйти из этой ситуации? Мы предлагаем своим клиентам составлять предварительный договор, по которому покупатель передает продавцу денежную сумму в качестве аванса за приобретаемую квартиру. В этом договоре также указываются условия, и срок когда именно стороны должны будут заключить основной договор купли-продажи. Также в этом предварительном договоре предусмотрена штрафная неустойка за ненадлежащее исполнение условий предварительного договора, которая налагается на виновную сторону. Как правило, размер штрафной неустойки равен сумме авансового платежа.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (статьи 330, 332 ГК РФ).
В заключение хотелось бы добавить, что включение в предварительный договор штрафной неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, дисциплинирует стороны такого договора. Продавец понимает, что если он передумает продавать квартиру, он должен вернуть покупателю полученный аванс в полном объеме и уплатить штраф. Также и покупатель понимает, что если он откажется покупать квартиру, внесенный аванс он вернуть не сможет. И в этом случае уже неважно как называлась предварительная оплата: аванс или задаток.