Переход права на недвижимое имущество от продавца к покупателю

Вопрос о правовых последствиях передачи имущества в собственность другого лица неоднократно становился предметом цивилистических исследований. Одним из направлений научных изысканий является определение сущности и значения такой дискуссионной юридической категории, как «переход права». Названная категория используется в науке и практике для квалификации отношений при отчуждении вещей.

Передача самих вещей выражается в действиях, перечисленных в норме ст. 224 ГК РФ.

Это действия по вручению вещи приобретателю, по сдаче перевозчику для отправки приобретателю или в организацию связи для пересылки приобретателю.

К передаче вещи право приравнивает передачу коносамента или иного товарораспорядительного документа. Согласно норме вещь считается врученной с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. В этот же момент по общему правилу у приобретателя вещи по договору возникает право собственности на нее.

В случаях, когда право, возникающее по факту отчуждения имущества, подлежит государственной регистрации, момент возникновения права собственности на вещь и момент ее передачи не совпадают, на этот случай существуют специальные правила гражданско-правового регулирования. Тем самым видим, что вопрос о моменте установления права собственности на вещь для нового собственника урегулирован достаточно подробно. Вместе с тем остается пока без ответа другой вопрос: а что происходит с правом собственности прежнего владельца вещи?

И, например, чьей собственностью является недвижимая вещь, переданная во исполнение договора продажи недвижимости в период, когда производится государственная регистрация права собственности на имя покупателя недвижимости.

В законе однозначного ответа на этот вопрос нет. В п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано, что право собственности на переданное покупателю во исполнение договора купли-продажи имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Получается, что право собственности на вещь «переходит», но не одновременно с вещью. И до момента «перехода права» для продавца еще существует правоотношение собственности, в котором он выступает как абсолютный правообладатель вещи.

Получается, что продавец, передав вещь во исполнение обязательства, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектом своего абсолютного права.

Тогда принадлежащее ему право должно юридически обеспечивать любые действия, входящие в содержание правомочий субъективного права собственности. Иначе, зачем сохранять право собственности за продавцом?

Однако на практике все происходит иначе. Известен пример, когда А. и Б. совершили мену квартир. При этом А. зарегистрировала право собственности на квартиру, полученную от Б., а Б. не зарегистрировала право и через некоторое время умерла. Узнав о смерти Б., А. потребовала исключить из состава наследственного имущества квартиру, которую она передала Б. по сделке мены и на которую у А. сохранилось свидетельство о праве собственности на переданную квартиру. Однако требование А. не признали законным, и квартира, в отношении которой право собственности наследодателя осталось не зарегистрированным, поступила в наследственную массу после смерти Б.

В п. 60 указанного Постановления говорится, что после передачи владения недвижимым имуществом покупатель является законным владельцем этого имущества. В юридической литературе утверждается, что в силу п. 2 ст. 551 ГК РФ не только достижение соглашения о продаже недвижимости, но даже и ее передача до момента государственной регистрации не влекут перехода права собственности.

Также пишут, что покупатель не обладает юридической возможностью распоряжения объектом недвижимости до момента государственной регистрации своего вещного права на недвижимость. Продавец не имеет фактической возможности распоряжения объектом недвижимости, т.к. он составляет предмет исполнения обязательства продавца.

Подобные выводы основываются на положениях п. 2 ст. 551 ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Но эти же положения дают некоторым авторам основания утверждать, что вновь заключенный договор с третьим лицом не может быть признан недействительным лишь по тому основанию, что имеется прежний договор, регистрация перехода прав и обязанностей по которому не произведена.

Также считается, что если собственник недвижимости продаст ее, а до момента государственной регистрации права она пострадает в результате пожара, то страховое возмещение должно быть выплачено собственнику квартиры - продавцу.

И тогда у продавца – «держателя» права собственности окажутся в руках денежные средства, полученные в счет цены проданной им квартиры, и сумма страхового возмещения. Подобные толкования норм, регламентирующих гражданский оборот, вызывают серьезные сомнения в том, что действующее гражданское законодательство надежно защищает имущественные интересы его участников.

Итак, закон не дает ответа на вопрос, что происходит с правом собственности и входящими в его состав правомочиями в момент, когда вещь выбывает из рук собственника в случаях, когда право собственности нового законного владельца будет установлено гораздо позднее. Как показывает практика и простая логика, продавец (прежний собственник) не только фактически не может владеть, пользоваться и распоряжаться проданным имуществом, но и юридически подобные действия ему не обеспечены.