Спорные вопросы о недвижимости: как не купить кота в мешке?

В этой статье мы рассмотрим различные пороки в истории недвижимости, и прежде всего квартир, способные повлиять на владение новым собственником этой недвижимостью.

Начнем с истоков: с Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Именно тогда, в 90-е годы, из-за не слаженных действий государственных органов было допущено огромное количество нарушений прав, особенно это касается несовершеннолетних, последствия этих действий всплывают в судебной и риэлторской практике и в настоящее время.

Особенно характерной приметой того времени были частые случаи, когда несовершеннолетний был зарегистрирован в квартире вместе с родителями, однако родители, чтобы не иметь проблем с реализацией недвижимости в последующем, не включали детей в приватизацию и не наделяли их долей в имуществе.

Так как в практике анализа документов на квартиру зачастую приходится иметь дело с совершенно разными ситуациями и нарушения по ним могут происходить в разное время, необходимо, прежде всего хронологически проследить, как происходило изменение законодательства в этой области в 1991 - 94 годах.

Первой весточкой в этой сфере стало Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года N 8, пункт 7 которого гласил:

«Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ, имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение».

Учитывая, что в соответствии со ст. 28, 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов".

Однако в это время подобная практика не включения детей в приватизацию все еще сохранялась практически повсеместно, и только с принятием Федерального закона от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ситуация стала однозначно урегулирована:

«В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

С этого момента и по сегодняшний день можно однозначно говорить об обязательности включения детей в приватизацию.

Следующий вопрос: о защите несовершеннолетними своих нарушенных прав в ходе приватизации. Как же суды рассматривают этот момент? Общий срок исковой давности тут, казалось бы, нарушен, ведь даже те, кто родился в 1994 году, после вступления в силу закона, уже достигли на сегодняшний момент совершеннолетия.

Наиболее характерным для понимания позиции судов в этом отношении является Определение Верховного Суда РФ от 12 августа 2008 г. N 56-В08-10,исходя из которого:

Б.А.А. обратилась в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что в феврале 1994 года ее родители Б.А.И. и Б.Н.Е. (К.) заключили договор с разрезом «Лучегорский» на передачу в их собственность занимаемой квартиры по адресу: <...>. На время заключения договора она, 1976 года рождения, и ее брат Б.Е.А., 1977 года рождения, будучи несовершеннолетними, в нарушение требований закона не были включены в состав собственников приватизируемого жилого помещения, хотя и являлись членами семьи своих родителей. В связи с этим просила включить ее в состав собственников указанного жилого помещения, признать частично недействительным регистрационное удостоверение от 15 марта 1994 года о регистрации права собственности на спорную квартиру за Б.А.И. и Б.Н.Е. и свидетельство о праве на наследство по закону от 6 февраля 2007 года в части указания в нем на принадлежность умершему 26 июля 2006 года Б.А.И. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

Ответчица К. исковые требования не признала, пояснив, что дочь с момента приватизации квартиры знала о том, что не включена в число собственников жилого помещения; к настоящему времени она пропустила срок для обращения в суд с иском, в связи, с чем в исковых требованиях следует отказать.

Путем не сложных математических расчетов мы понимаем, что Б.А.А. достигла своего совершеннолетия после приватизации, но в том же 1994 году. В суд же она обращается только в 2007 году после получения документов на наследство. Какие же основания находит суд для признания срока исковой давности не пропущенным?

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что срок исковой давности (ч. 2 ст. 181 ГК РФ) в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ). Как установлено судом первой инстанции, истица узнала о том, что не включена в число собственников после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону после смерти отца Б.А.И. 26 июля 2006 года. В суд она обратилась в феврале 2007 года, т.е. в пределах годичного срока.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что у суда кассационной инстанции не имелось оснований, предусмотренных законом, для вынесения нового решения об отказе в иске. В связи, с чем определение суда кассационной инстанции нельзя признать законным, и оно подлежит отмене.

Получается, что вся недвижимость, переданная с нарушением прав детей в 90-е годы, по-прежнему находится под угрозой.

Другим немаловажным пороком в истории квартир является наличие людей, которые в ходе приватизации отказались от нее, но, тем не менее, на момент продажи квартиры сохраняют в ней право пользования или сняты с регистрационного учета из нее с нарушением законодательства.

Рассмотрим несколько интересных моментов, когда жилое помещение, переданное семье по договору найма жилого помещения (после 1 марта 2005 г. по договору социального найма) было приватизировано некоторыми собственникам (одним и несколькими), а также имеются в этом жилом помещении лица, которые отказались от участия в приватизации и дали согласие на приватизацию.

Исходя из ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», лица, выразившие согласие на приватизацию, сохраняют право пользования помещением. Учитываем также пояснения в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 в отношении названных в ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации бывших членов семьи собственника о том, что к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не применяется положение п. 2 ст. 292 ГК РФ .

Это связано с тем, что приватизация занимаемого по договору социального найма помещения невозможна без получения согласия членов семьи собственника. Право пользования таким помещением для бывших членов семьи будет носить бессрочный характер.

Следовательно, данное право должно учитываться при переходе права собственности на помещение к другому лицу по соответствующему основанию (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Точно такие же права сохраняются и у члена семьи собственника, ранее использовавшего право приватизации в другом помещении, а затем вселившегося к собственнику и подписавшего необходимые для приватизации документы, в том числе и согласие (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года, вопрос 3).

В качестве примера из судебной практики по вопросам прекращения семейных отношений можно обратиться к Судебной практике по гражданским делам за II полугодие 2006 года Верховного суда Республики Карелия:

«К. обратилась в суд с иском к бывшему мужу о выселении без предоставления другого жилого помещения, мотивируя свои требования тем, что в 1987 году истице, ее матери и несовершеннолетней дочери истицы была предоставлена двухкомнатная квартира в г. Питкяранта. В 1993 году истица зарегистрировала ответчика в спорной квартире. 18.10.2002 истица оформила спорную квартиру в собственность в порядке приватизации. Ответчик от участия в приватизации отказался. Истица просила выселить ответчика из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения, поскольку он в квартире длительное время не проживает, не является членом ее семьи. Питкярантский городской суд отказал в удовлетворении иска.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия не нашла оснований для отмены решения суда, указав следующее.

В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

При таких обстоятельствах суд обоснованно сделал вывод о том, что ответчик не может быть выселен из спорной квартиры в соответствии со ст. 31, п. 4, ЖК РФ, поскольку на момент приватизации имел равные с истицей права по пользованию жилым помещением».

Вернемся к вопросу о бессрочности прав пользования лиц, отказавшихся от приватизации. Можно ли однозначно говорить, что, несмотря ни на какие обстоятельства, это право не прекращается?

Судебная практика дает нам на это ответы. Первым основанием для прекращения этого права является личное волеизъявление, приравненное к отказу от такого права:

«Что касается ст. 19 Вводного закона, то данная норма призвана защитить права бывших членов семьи собственника жилого помещения от возможного принудительного их выселения по инициативе собственника, то есть против их воли. Следовательно, реализация этих прав зависит от волеизъявления самих бывших членов семьи собственника. В случае их намерения добровольно выбыть из квартиры собственника на иное место жительства такое обстоятельство должно расцениваться как отказ от прав и обязанностей, установленных законом или договором в отношении данного жилого помещения» (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 203-В11-14).

Следующим способом прекращения подобных прав является утрата права пользования, причем она происходит по тем же основаниям, что и утрата обычно права пользования жилым помещением: не вселялся, не проживает, не имеет вещей, не ведет хозяйства по этому адресу.

Примером такой судебной практики может служить Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2012 г. N 33-15524/12:

"Д.Л. обратилась в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к М. о признании утратившей право на жилую площадь, в обоснование заявленных требований истец указала, что в декабре 2001 года ей была предоставлена жилая площадь по договору N **. <...> года квартира N <...> в Санкт-Петербурге была передана ей в собственность, право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

На момент приватизации квартиры в ней были зарегистрированы: сын истца <..> и его жена М., однако они отказались от своего права на приватизацию.

Со дня регистрации до настоящего времени ответчик в квартиру не вселялась, никогда в ней не проживала, квартирную плату не оплачивала, никаких личных вещей и имущества ответчика в квартире не имеется.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 13 июля 2012 года удовлетворены исковые требования Д.Л.: М. признана утратившей право пользования квартирой N <...> в Санкт-Петербурге со снятием с регистрационного учета.

Проанализировав действующее законодательство, оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что М. отказалась от права пользования спорным жилым помещением в связи с ее выездом в другое место жительства, в связи, с чем исковые требования Д.Л. подлежат удовлетворению.

Следует также отметить, что наличие прав бессрочного пользования квартирой не отнесено к обременениям, подлежащим регистрации в ЕГРП: «...ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ни нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, ни Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ названное право бессрочного пользования жилым помещением не отнесено к обременениям, предусмотренным законом и подлежащим государственной регистрации».

Однако это не отменяет обязанности продавца информировать будущего покупателя о том, что в приобретаемой квартире имеются лица, сохраняющие подобное право пользования, под страхом признания сделки ничтожной. «...Дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 ГК РФ)(Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 г. N 20-В09-1).

Таким образом, мы можно сделать выводы для анализа истории квартиры и исключения пороков, если в истории квартиры мы видим приватизацию:

    1. Смотрим, кто был зарегистрирован в квартире на момент приватизации. Были ли там зарегистрированы несовершеннолетние дети, чьи права нарушены.

    2. Имеются ли лица, отказавшиеся от приватизации, имеющие бессрочное право пользования квартирой.

    3.При осуществлении сделки купли-продажи обязательным является перечень всех лиц, имеющих на момент сделки права пользования квартирой. Отсутствие данного перечня может повлечь недействительность сделки.